不動産売却について東京都、千代田区で成功事例を具体的にご紹介 | 売却相談事例

本事例は、高齢者であるAさんが所有する不動産を、Bさんに低額で売却しようとした事案です。Aさんは認知症の症状が見られ、判断能力が十分でないことが懸念されていました。

Aさんの不動産売却に関与した人は以下の通りです。

不動産業者: BさんにAさんの不動産を紹介し、売買契約の締結を仲介しました。

司法書士: Aさんからの依頼を受け、登記手続きを行いました。

問題点

本件において、司法書士はAさんの意思能力について十分な調査を行わずに登記手続きを進めたことが問題となりました。具体的には、以下の点が指摘されています。

司法書士は、Aさんとの面談時に意思能力を確認する十分な時間を確保しなかった。 Aさんの家族から、認知症の症状が見られるとの情報を得ていたにもかかわらず、専門医による診断を勧めなかった。 Aさんが提示した売買価格が著しく低いにもかかわらず、その合理性について調査しなかった。

判決の概要

裁判所は、上記のような事情を踏まえ、司法書士はAさんの意思能力について十分な調査を行う義務を怠ったと判断しました。その結果、司法書士に対して、Aさんへの損害賠償責任を負うべきとしたのです。

判例のポイント

この判例は、高齢者の不動産売却において、司法書士が意思能力調査に十分な注意を払うべき義務を負っていることを明確に示した画期的な判例と言えます。具体的には、以下の点が判例において重要視されています。

高齢者であること自体が、意思能力を欠いていることを意味するものではない司法書士は、依頼者の年齢、健康状態、過去の取引状況等を考慮し、個別に意思能力を判断する必要がある意思能力に疑義がある場合には、専門医による診断等を依頼するなど、慎重な調査を行う必要がある。

事案の概要

本件は、認知症を患っていたXさんが、自身の不動産をAさんに売却し、AさんがさらにBさんに転売したところ、Xさんの意思能力について争いが生じた裁判です。

争点

Xさんは、認知症により意思能力を欠いていた。XさんによるAさんへの売買契約と、AさんによるBさんへの転売契約は、それぞれ有効か。Xさんの不動産の所有権移転登記は、抹消されるべきか。

判決の概要

東京地裁判所は、Xさんが認知症により意思能力を欠いていたと判断し、次の通り判決しました。 XさんによるAさんへの売買契約は無効である。AさんによるBさんへの転売契約も、無効である。Xさんの不動産の所有権移転登記は、抹消されるべきである。

判決の理由

裁判所は、次の点を根拠として、Xさんの意思能力を認めませんでした。 Xさんは、当時70代後半であり、アルツハイマー型認知症と診断されていた。Xさんは、日常生活においても介護が必要な状態であり、判断能力が低下していた。本件の不動産売却について、Xさんは十分に理解しておらず、納得して契約を締結したとは認められない。

また、裁判所は、AさんとBさんは、Xさんの意思能力について認識していた可能性が高いと指摘し、善意・悪意の有無にかかわらず、AさんによるBさんへの転売契約も無効であると判断しました。

事案の概要

本件は、アルツハイマー型認知症と診断されていたAさんが、自身の土地建物をBさんに売却したところ、Aさんの意思能力について争いが生じた裁判です。

争点

Aさんは、アルツハイマー型認知症により意思能力を欠いていた。AさんによるBさんへの売買契約は、有効か。

判決の概要

東京地裁判所は、Aさんがアルツハイマー型認知症を発症していたことを認めつつも、意思能力を欠いていたとは認められないとして、AさんによるBさんへの売買契約を有効と判断しました。

判決の理由

裁判所は、次の点を根拠として、Aさんの意思能力を認めました。 Aさんは、当時70代前半であり、軽度認知症と診断されていた。Aさんは、日常生活においては比較的自立しており、他者とのコミュニケーション能力に格別問題があったとは認められない。本件の不動産売買について、Aさんは十分に理解しており、納得して契約を締結したことが認められる。売買価格も、当時としては妥当なものであった。

事案の概要

本件は、90歳のXさんが、自身の土地建物をYさんに売却したところ、Xさんの意思能力について争いが生じた裁判です。

争点

Xさんは、認知症により意思能力を欠いていた。XさんによるYさんへの売買契約は、有効か。

判決の概要

東京地裁判所は、Xさんが認知症により意思能力を欠いていたと判断し、XさんによるYさんへの売買契約を無効としました。

判決の要旨

裁判所は、次の点を根拠として、Xさんの意思能力を認めませんでした。 Xさんは、当時90歳であり、認知症と診断されていた。Xさんは、日常生活においても介護が必要な状態であり、判断能力が低下していた。本件の不動産売買について、Xさんは十分に理解しておらず、納得して契約を締結したとは認められない。売買価格も、当時としては著しく低いものであった。

事案の概要

本件は、Aさんが所有する不動産について、Bさんが虚偽の所有権移転登記を行い、Cさんに転売したところ、AさんがBさんに対して所有権に基づく仮登記手続を申請し、所有権を主張した事案です。

争点

Bさんによる虚偽の所有権移転登記は、有効か？Aさんに、Bさんの行為について重大な帰責性があるか？

判決の概要

最高裁判所は、次のとおり判示しました。 Bさんによる虚偽の所有権移転登記は、無効である。Aさんには、Bさんの行為について重大な帰責性がある。しかし、民法94条2項、110条を類推適用して、Cさんの善意を保護する。

判決の要旨

Bさんによる虚偽の所有権移転登記は、Aさんの承諾を得ずにされたものであり、無権限行為である。Aさんは、Bさんに所有権移転登記に必要な書類を渡し、Bさんとの関係を放置するなど、Bさんの行為を容易にする態様があった。具体的には、Aさんは、Bさんに実印を預け、Bさんに自由に書類を作成させるなどしていた。また、Aさんは、Bさんが所有権移転登記を申請する可能性があることを認識していたにもかかわらず、それを阻止する措置を取らなかった。Cさんは、Bさんから不動産を購入する際、Bさんが登記簿謄本等で所有者であることを確認しており、善意・悪意は明らかではない。

民法94条2項、110条の類推適用

AさんにはBさんの行為について重大な帰責性があるものの、Cさんは善意である可能性が高いため、民法94条2項、110条を類推適用してCさんの善意を保護すると判示しました。

民法94条2項：代理人が自己の名義で相手方と契約をした場合、本人は、その契約を無効とすることができる。ただし、本人がその契約を承認し、または相手方が善意であるときは、この限りでない。

民法110条：占有者は、自己の権利を主張するために、登記簿謄本等の公簿謄本を提出すれば、その権利を有するものと推定する。

事案の概要

本件は、認知症を患っていたAさんが、自身の土地をBさんに売却したところ、Aさんの意思能力について争いが生じた裁判です。

争点

Aさんは、認知症により意思能力を欠いていた。AさんによるBさんへの売買契約は、有効か。

判決の概要

東京高裁判所は、Aさんが認知症を患っていたことを認めつつも、意思能力を欠いていたとは認められないと判断し、AさんによるBさんへの売買契約を有効としました。

判決の要旨

裁判所は、次の点を根拠として、Aさんの意思能力を認めました。 Aさんは、当時70代前半であり、軽度認知症と診断されていた。Aさんは、日常生活においては比較的自立しており、他者とのコミュニケーション能力に格別問題があったとは認められない。本件の不動産売買について、Aさんは十分に理解しており、納得して契約を締結したことが認められる。売買価格も、当時としては妥当なものであった。

事案の概要

本件は、被相続人であるAさんが所有する土地について、相続人であるBさん、Cさん、Dさんが共有関係にあったところ、BさんがCさん、Dさんに対して土地の分割を求めた事案です。

争点

土地の分割方法として、現物分割が適切であるか、それとも全面的価格賠償による分割が適切であるか？

判決の概要

東京地裁判所は、全面的価格賠償による分割を認める判決を下しました。

判決の理由

土地の形状や広さ、共有者の持分割合などを考慮すると、現物分割は困難である。一方、全面的価格賠償による分割であれば、共有者間で公平な分配が可能である。Bさんは、土地の売却代金を支払う能力がある。Cさん、Dさんは、土地の売却代金を受け取ることで、それぞれ個別に土地を購入したり、他の財産を取得したりすることが可能である。

事案の概要

本件は、被相続人Aさんが「Bに全財産を相続させる」旨の遺言を作成し、Aさんより先にBさんが死亡した後、Aさんが死亡した事案です。Bには子供であるCさんがいましたが、CさんはAさんの遺産相続について代襲相続を主張しました。

争点

「相続させる」旨の遺言は、推定相続人が遺言者の死亡前に死亡した場合に、その推定相続人の代襲者が相続できるか？

判決の概要

最高裁判所は、「相続させる」旨の遺言は、推定相続人が遺言者の死亡前に死亡した場合には、特段の事情のない限り、その効力を生じないと判示し、Cさんの代襲相続を認めませんでした。

判決の理由 

「相続させる」旨の遺言は、遺言者が特定の推定相続人に遺産を単独で相続させる旨の意思表示である。しかし、その推定相続人が遺言者の死亡前に死亡した場合には、遺言者の意思が実現できなくなる。このような場合、遺言者がその推定相続人の代襲者等に遺産を相続させることを希望していたと推測することは困難であり、特段の事情がない限り、遺言の効力を生じさせるべきではない。本件においては、CさんがAさんの遺言作成当時、まだ生まれていなかったことなど、CさんがAさんの遺産を相続させることを希望していたと推測させる特段の事情は認められない。

事案の概要

本件は、被相続人であるAさんとBさんが内縁関係にあり、BさんがAさんの所有する建物を居住用として使用していたところ、Aさんが死亡した後、Aさんの相続人であるCさんがBさんに対して建物の明渡を求めた事案です。

争点

BさんとAさんの間で、建物の使用貸借契約が成立しているか？仮に、使用貸借契約が成立していない場合でも、Bさんの建物使用を権利濫用に該当するとして認めるべきか？

判決の概要

大阪高裁判所は、次のとおり判示しました。 BさんとAさんの間で、建物の使用貸借契約が黙示的に成立している。仮に、使用貸借契約が成立していないとしても、Bさんの建物の使用は権利濫用に該当しない。判決の理由 BさんとAさんは、長年にわたり内縁関係にあり、AさんはBさんの生活を経済的に支援していた。Aさんは、Bさんに建物を自由に使用させており、Bさんが建物を修繕するなど、建物の管理に一定程度関与していた。これらの事実から、AさんがBさんが死ぬまで建物を無償で使用することを認めていたと推認することができる。仮に、使用貸借契約が成立していないとしても、BさんはAさんの長年の内縁の妻として、Aさんの生活を支えてきた。Bさんが建物を明渡すことは、Bさんの生活に著しい不利益を与えることになる。一方、Cさんは、建物を自己使用したり、賃貸したりするなど、建物を有効活用する具体的な計画を有していない。これらの事情を総合的に考慮すると、Bさんの建物の使用は権利濫用に該当しない。